임대주택 (Rental Property)의 면세 혜택

IRS가 허용하는 면세 중 본인이 살던 집을 팔았을 때 이익금의 50만 달러까지 세금을 내지 않아도 되는 점은 많은 사람이 평생에 한 번 이상 혜택을 보는 조항이다. 집을 팔기 전 5년 안에 2년 이상 그 집에서 살았으면 부부 공동 세금보고에서는 50만 달러, 혼자 하는 세금보고에서는 25만 달러까지의 차익에 대하여 면세 혜택을 받을 수 있다. 그러면 임대를 하던 주택을 본인의 주거지로 전환하여 실제 2년 이상을 살았다면 같은 면세 혜택을 받을 수 있을까?

2009년 이전까지는 임대주택(Rental Property)을 팔기 전 이사하여 2년 이상 살았으면 임대주택이었는 지의 여부와 관계없이 원래 자기가 살던 집이었던 것처럼 혜택을 받을 수 있었다. 그러나 2009년부터는 새로 시행된 법에 따라 임대주택에서 주 거주용으로 전환된 집에 대해서는 2년 이상 살았어도 더는 무조건 같은 혜택은 받을 수 없고, 임대 기간과 실제 거주 기간의 비율로 면세 혜택을 받는다. 예를 들어 설명해 보겠다.

1) A씨는 2012년 1월 1일에 30만 달러에 집을 사서 2013년 12월 31일까지 임대를 하였다. 2) 임대를 끝내고 2014년에 이사 들어가 2016년 12월 31일까지 산 후 80만 달러에 팔았다.

A씨는 집을 파는 시점에 집을 5년 소유하고 3년을 살았기 때문에 양도차익 50만 달러에 면세 혜택을 받을 수 있을 것처럼 생각되지만 그렇지 않다. 5년 중 임대를 하였던 처음 2년에 대해서는 부적격사용(Non-qualified use)으로 분류되어 그에 해당하는 기간(소유 기간 5년 중 임대 기간 2년)의 금액 20만 달러에 대해서는 양도차익세(Capital gain tax)를 내야 하고, 실제로 거주한 3년에 해당하는 30만 달러에 대해서만 면세 혜택을 받는다.

위의 예를 바꾸어서 만약 A씨가 2012년에 구매하여 3년 동안 살다가 2015년부터 2016년까지 임대를 하였다고 해보자. 같은 2년을 임대하였지만, 투자용으로 구매한 것이 아니고 본인이 먼저 살았기 때문에 면세금액은 달라진다. 먼저 본인이 거주하다가 임대를 하였다면 그 임대 기간은 부적격사용(Non-qualified use) 기간으로 분류되어도 예외를 두기 때문이다. 결국, A는 임대한 2년의 기간에 상관없이 50만 달러 전체에 대해서 양도차익세를 면제받을 수 있다.

부적격사용(Non-qualified use)으로 분류되어 면세 혜택의 제한을 받는 기간은 항상 본인이 살기 이전에 발생한다. 처음부터 주택의 구매 목적이 주 거주용(Primary residence)이었다면 2년 이상을 살다 그 임대를 하여도 임대 후 3년 안에 팔면 면세 혜택에 문제가 없다. 그러나 투자용으로 집을 구매하여 임대하다가 면세 혜택을 받기 위하여 팔기 전 본인의 거주용 집으로 전환했다면 임대 기간과 본인이 살았던 기간에 따라서 면세 금액을 계산해야 한다.