한국 부동산과 세금 보고

해외자산보고에 관심 있는 많은 사람이 하는 질문 중에 한국에 있는 부동산을 미국 국세청에 보고해야 하는가이다. 일반적으로 해외자산보고에서 자산의 의미는 금융자산을 의미하므로 부동산 자체는 해외자산보고 대상이 아니다. 하지만 부동산에 관련하여 세금보고를 해야 하는 경우가 있는데 첫 번째는 부동산을 임대하는 경우와 두 번째는 부동산을 파는 경우이다. 두 경우 모두 소득이나 손실을 보고하면서 부동산이 보고된다. 반면에 주택을 구입하여 전세를 주었다거나 땅을 사서 그냥 두고 있다면 이는 보고 대상이 아니다. 매매 전까지 수입이 발생하지 않는 투자용 부동산은 보고할 필요가 없다.

임대를 하는 경우 - 한국의 아파트나 상가건물 등을 세주고 월세를 받으면 이는 마치 그 부동산이 미국에 있는 것과 마찬가지로 수입과 비용을 보고해야 한다. 임대 수입과 재산세와 수리비 같은 비용을 매년 개인세금보고에 포함시킨다. 또한, 임대를 시작할 때 건물의 가치를 땅과 건물로 나누어 건물에 대한 감가상각 비용을 처리하는 과정에서 임대소득뿐만 아니라 부동산(건물)이 간접적으로 세금 보고된다.

부동산을 파는 경우 - 한국에서 건물을 팔게 되면 먼저 한국 세무당국에 양도세금을 내야 한다. 한국의 양도세율은 미국의 양도세율(Capital Gain Tax)보다 높다. 미국 내의 부동산을 매각하는 세율보다 한국의 부동산을 팔 때 더 높은 세율을 적용받는다. 하지만 미국 국세청은 한국에 이미 낸 세금에 대하여는 세액공제(Foreign Tax Credit)를 통해 이중과세를 피할 수 있게 해준다. 예를 들어 2010년에 한국아파트를 20만 달러에 구입하여 전세를 주다가 2016년도 50만 달러에 팔고 30만 달러의 매매차익에 대하여 한국에 10만 달러의 세금을 냈다고 가정해보자. 이를 미국세금보고에 보고하면 30만 달러의 매매차익에 미국 세율 15%를 적용하여 약 4만 5천달러의 세금이 계산된다. 그러나 한국에서 이미 10만 달러의 세금을 냈으므로 미국국세청에 내야 할 4만 5천달러의 세금은 세액공제로 감면된다.

매매차익에 대한 연방 소득세는 안 낼 수 있지만 주 정부 소득세는 다른 얘기다. 버지니아와 메릴랜드를 포함한 미국 대부분 주는 외국에 낸 세금을 인정하지 않는다. 한국에 낸 세금은 연방정부 소득세 감면에만 이용되고, 주 정부 소득세를 내야 하는 상황에서는 적용받지 못한다. 버지니아의 경우 최고 5.75%, 메릴랜드는 최고 8.95%를 매매차익에 대하여 미국에서 추가로 내야 한다. 또 오바마케어 실행으로 부족한 재원확보를 위해 2013년부터 시행된 순자본소득세금(Net Investment Income Tax) 3.8%도 피할 수 없다. 매매차익을 포함해서 전체 소득금액이 일정 금액 (개인: $125,000 / 부부: $ 250,000) 이상이면 그 넘는 부분에 대하여 3.8%의 세금을 내야 한다.