부동산과 세금

많은 사람이 가지고 있는 자산 중에 가장 큰 것이 집과 같은 부동산이다. 처음에는 본인의 거주 용도로 집을 사지만, 재산이 늘어남에 따라 투자할 곳을 찾다 보면 가장 먼저 떠오르는 것 또한 부동산이다. 그리고 월세를 내며 비즈니스를 하여도 사업이 번창하면 본인의 건물을 소유하고 싶어진다. 부동산을 살 때는 그 부동산의 계약금과 실제 거래와 관련된 계약금 외의 비용이 얼마인가를 정리하여 보관한다면 다른 세금 문제는 없다. 그러나 매매할 때는 항상 산 가격과 판 가격의 차이를 보고하며 그에 따른 세금 문제가 따른다. 본인이 사는 집을 팔 때 일정 조건이 충족되면 매매차익에 대한 세금을 안 내도 되는 반면에, 앞서 말한 투자용과 사업용 부동산을 팔 때는 그 차익에 대해서 세금을 내야 한다.

본인 거주용 부동산 (Primary Residence)

‘5년에 2년’. 2년이란 기간이 중요하다. 2년 이상을 거주한 후에 팔면 25만 달러(부부의 경우 50만 달러)까지의 매매 차익에 대해서 세금을 내지 않는다. 5년은 보유 기간이다. 2년 이상을 거주한 후에 바로 팔지 않아도 3년 안에 팔면 같은 혜택을 받는다. 중요한 것은 집을 사면 본인이 그곳에서 먼저 살아야 되고, 임대 목적으로 산 집을 나중에 들어가서 산다면 보유 기간 5년에 2년을 주 거주용으로 사용했어도 같은 혜택을 받을 수 없다.

투자, 사업용 부동산 (Business and Investment Property)

1년 이상 가지고 있으면 매매 차익에 대해 일반 소득세율보다 낮은 세율의 적용을 받는다. 개인의 세율에 따라 달라지며 매매차익에 최저 0%에서 최고 20%의 세율을 적용받는다. 개인의 세율이 15% 이하인 경우가 0%이고 최고 세율 39.6%이면 20%이다. 그 외에 대부분의 사람은 15%의 매매차익 세율을 적용받는다. 한편 주 정부는 부동산 매매차익에 대하여 다른 세율을 적용하지 않는다. 그러므로 연방정부 세금 외에 VA 주는 최고 5.75%, MD 주는 최고 8.95%를 매매차익에 대해서 주 세금을 추가로 내야 한다.

부동산을 팔고 사는 경우 (Like-Kind or Sec. 1031 Exchange)

지금 가지고 있는 부동산을 팔고 다른 부동산을 산다면 그 매매차익에 대한 세금은 당장 안 낼 수도 있다. 대상이 되는 부동산은 투자와 사업용 부동산이다. 현재 부동산을 판 돈으로 더 비싼 부동산을 산다면 팔았을 때 내야 하는 세금을 새 부동산을 팔 때까지 연기시켜주는 것이다. 같은 종류의 자산에 대한 재투자를 전제로 받는 세금 혜택이기 때문에 만약 현재 부동산 판매금액 중 일부라도 새 부동산에 투자하지 않는다면 그 부분은 과세대상이 된다. 그리고 옛 부동산을 판 후에 반드시 일정 기간 안에 새 부동산의 구매가 끝나야 하고, 팔고 사는 과정에서 중간역할을 하는 중개인(Qualified Intermediary)이 있어야 한다.