해외 부동산과 세금보고

August 24, 2015

점점 더 많은 사람이 해외에 관심을 두고 투자용 부동산이나 은퇴를 준비하며 주택을 구입하고 있다. 해외에 주택 혹은 땅과 같은 부동산을 가지고 있으면 무엇을 어떻게 신고해야 하는가의 문제는 몇 가지 예외를 제외하고는 미국에서 부동산을 가지고 있는 것과 크게 다르지 않다. 


해외 부동산은 금융계좌와 같이 일정 금액이 넘으면 무조건 신고해야 하는 의무는 없다. 시민권자나 영주권자가 세법에서 정한 대로 세계 어느 곳의 소득이 생기면 보고해야 하는 것처럼 해외에 있는 부동산을 통해서 소득이 생겼다면 그 소득을 보고하는 것이지 부동산 존재의 자체를 보고하는 것은 아니다. 임대해서 소득이 생기면 소득과 더불어 그 소득을 얻는 데 필요한 이자, 재산세, 보험료 등과 같은 비용을 보고하면 된다. 감가상각하는 방법을 제외하면 미국에 있는 부동산을 임대해서 올린 소득을 보고하는 것과 다른 것이 없다. 


집을 임대하는 경우는 연중 임대한 일수와 개인적으로 사용한 일수가 일 년에 얼마인가에 따라 세법처리가 달라진다.


14일 이하로 임대하는 경우: 일 년에 임대하는 날짜가 14일이 넘지 않으면 그 집은 개인적인 사용을 목적으로 가지고 있다고 여기고 어떤 수입에 대해서도 보고하지 않아도 된다. 14일이란 날짜가 중요하고 하루에 얼마의 금액을 받든지에 상관없이 보고하지 않는다. 반면에 손해가 났어도 보고를 할 수 없다.


15일 이상 임대하고 개인적인 용도로 14일 미만이나 전체 임대일 수의 10% 미만으로 사용하는 경우: 이 경우는 임대사업으로 간주하고 임대업에 필요한 모든 비용을 처리할 수 있다. 비용이 수입보다 많다면 손실 처리도 가능하다.


14일 이상 혹은 전체 임대일 수의 10% 이상 개인적인 용도로 사용할 경우: 이 경우는 임대사업이 아닌 개인적인 사용으로 분류되며 임대와 관련된 비용은 임대수입 금액까지만 보고할 수 있고 그 이상 되는 금액은 별도의 세법처리가 필요하다. 개인적인 사용은 본인뿐만 아니라 친척들이 사용하는 것도 포함되고 임대료를 적게 받아도 개인적인 사용으로 본다.


부동산을 파는 경우, 양도차익에 대해서 해당 국가에 미국 세율보다 높은 세율로 세금을 냈다면 IRS에는 세액공제를 통해서 이중과세를 피할 것이다. 그러나 주 정부들은 다른 나라에 이미 낸 소득세에 대해서 인정을 하지 않는다. 플로리다나 텍사스와 같이 주 정부 소득세가 없는 주의 주민이 아니라면 양도차익에 대한 세금을 한 번 더 내야 한다.


해외에 부동산을 사고팔 때는 조금 더 많은 주의와 계획이 필요하다. 한국의 전세 같은 경우 전세금 자체는 다시 돌려주어야 할 의무가 있는 돈이므로 소득이 아닌 부채이고 보고 의무는 없다. 하지만 전세금을 받아 예금하여 이자소득이 생긴다면 금액에 상관없이 세금보고를 해야 하고 예금 금액이 1만 불 이상이면 재무부(Treasury)에 보고해야 할 의무가 생긴다.

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